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Neuerungen bei Einordnung von Renovierungs- und Modernisierungskosten und bei „Sanierung in Raten“

Wer eine Immobilie kauft und anschließend renoviert oder modernisiert, sollte die steuerlichen Folgen genau im Blick behalten. Entscheidend ist vor allem die Abgrenzung zwischen sofort abziehbaren Werbungskosten und Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten. Während Werbungskosten die Steuerbelastung unmittelbar mindern, wirken sich Anschaffungs- oder Herstellungskosten nur über viele Jahre über die Abschreibung (AfA) aus. Gerade bei Maßnahmen kurz nach dem Erwerb lauern jedoch zahlreiche Fallstricke. Maßnahmen, die wirtschaftlich wie normale Reparaturen wirken, können steuerlich anders eingeordnet werden – mit der Folge, dass der gewünschte Sofortabzug nicht möglich ist.

Die Finanzverwaltung hat ihre Auffassung hierzu mit einem neuen BMF-Schreiben (Az. IV C 1 – S 2253/00082/001/064) aktualisiert. Darin werden die bisherigen Verwaltungsgrundsätze zu Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen bei Gebäuden neu gefasst und teilweise präzisiert. Ein besonders wichtiger Punkt ist der sog. anschaffungsnahe Aufwand. Darunter versteht man größere Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf einer Immobilie durchgeführt werden. Übersteigen die entsprechenden Aufwendungen insgesamt 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Umsatzsteuer), gelten sie steuerlich nicht mehr als sofort abzugsfähige Werbungskosten. Stattdessen werden sie wie Anschaffungskosten behandelt und nur über die Abschreibung des Gebäudes berücksichtigt.

Das neue Schreiben enthält außerdem Klarstellungen zur sog. Sanierung in Raten. Darunter versteht man Fälle, in denen Renovierungsmaßnahmen zeitlich gestreckt durchgeführt werden. Nach der aktuellen Auffassung der Finanzverwaltung wird bereits bei Maßnahmen innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren regelmäßig davon ausgegangen, dass sie wirtschaftlich zusammengehören. Eine zeitliche Streckung von Arbeiten verhindert daher nicht automatisch die Anwendung der Regeln zum anschaffungsnahen Aufwand.

Zusätzlich spielt der Zustand der Immobilie beim Erwerb eine wichtige Rolle. War das Gebäude zu diesem Zeitpunkt bereits nutzbar oder vermietbar, können spätere Renovierungsmaßnahmen grundsätzlich als Erhaltungsaufwand behandelt werden. Musste das Gebäude dagegen erst in einen nutzbaren Zustand versetzt werden, können auch diese Aufwendungen zu den Anschaffungskosten gehören.

Hinweis

Die steuerliche Behandlung von Renovierungsmaßnahmen hängt daher stark vom Einzelfall ab. Wer nach dem Erwerb einer Immobilie größere Arbeiten plant, sollte diese unbedingt frühzeitig mit seinem Steuerberater besprechen.